Mon espace professionnel
Spécialisés dans la gestion de patrimoine depuis plus de 20 ans, nous avons mis en place des règles de gestion afin de sécuriser votre investissement immobilier et d’optimiser votre parc immobilier.
Proprio Access vous délivre un service complet pour vous permettre d’aboutir à une location pérenne de votre bien.
En premier lieu, nous procédons à une analyse de votre bien immobilier afin d’établir une estimation précise de la valeur locative de votre logement. Un loyer rigoureusement fixé vous permettra de louer dans un délai court et pour une durée plus longue.
Lors de la mise en location de votre logement, nous nous assurons que ce dernier respecte bien certains critères de décence. Un logement décent dispose d’une surface habitable minimum, ne constitue pas de risque pour la santé ou la sécurité du locataire et respecte également un critère de performance énergétique minimale.
De plus, nous procédons à la réalisation d’un bilan technique sur votre logement. Nous vous conseillons sur les différents travaux de rafraîchissement à réaliser avant la mise en location de votre bien immobilier. Ce bilan technique ainsi que les différents travaux effectués apporteront une plus-value à votre bien qui se répercutera sur le coût du loyer et améliorera sensiblement le confort du locataire, qui sera également amené à louer le bien plus longtemps.
Les candidats tournent principalement leur recherche vers des biens rénovés car ils sont gages d’une qualité élevée en termes d’équipement et d’état général.
Proprio Access se charge entièrement de la promotion de votre logement. Nous diffusons de manière stratégique sur toutes nos plateformes immobilières. Dans un domaine aussi rigoureux que celui de la location immobilière, il est primordial de faire apparaitre dans l’annonce les éléments dont les particuliers ont besoin pour décider de visiter un bien ou non. Cette dernière sera donc rédigée précisément pour mettre en avant les atouts de votre logement.
Nous sélectionnons préalablement les candidats avec lesquels nous procédons aux visites de votre logement de manière sécurisée. Pour votre quiétude, nous vérifions la solvabilité et la stabilité de chacun. Nous établissons un dossier complet de chaque candidat, réunissons les pièces justificatives. Enfin, nous vous guidons sur le choix final de votre futur locataire.
Une fois le locataire sélectionné, nous nous chargeons d'établir tous les actes de gestion liés à l’entrée du locataire. Nous établissons les contrats de location, dressons l’état des lieux d’entrée de manière précise et concise.
Si le bail le prévoit, le dépôt de garantie est une somme que vous devez verser au propriétaire lors de la signature du bail et de la remise des clés. Le montant du dépôt de garantie est destiné à couvrir les dégradations ou à répondre de l’exécution de vos obligations locatives, c’est-à-dire des sommes dont vous êtes redevables en vertu du bail. Le dépôt de garantie ne peut excéder 2 mois de loyer pour un contrat de location meublé, 1 mois pour une location vide.
Les formalités de fin de contrat comme les états des lieux de sortie et les congés du locataire ou du propriétaire sont également gérées par votre gestionnaire qui s'assure du respect du formalisme requis. Nous réalisons une visite de contrôle préalable à l’état des lieux de sortie des locataires afin de prévenir d’éventuels travaux nécessaires.
Une zone est dite non tendue lorsque les communes proposent suffisamment de logements à la location, dans ce cas le loyer du début de bail est librement fixé par le bailleur, qu’il s’agisse d’une première location ou d’une relocation suite au départ d’un locataire. Cependant, les hausses en court de bail sont réglementées par la variation IRL (Indice de référence des loyers) publiée par l’INSEE et actualisée chaque trimestre.
Dans certaines zones d’urbanisation de plus de 50 000 habitants où le marché immobilier reste tendu, et où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande, la fixation du montant du loyer est encadrée par différents mécanismes. Chaque année, un décret fixe la hausse maximale pouvant être appliquée au nouveau locataire en cas de départ du précédent, ou lors de la révision annuelle du locataire en cours ou lors de son renouvellement de bail.
Les loyers sont encadrés par décret dans les zones tendues. Un logement reloué après le départ d’un locataire doit être proposé au même loyer que celui pratiqué précédemment, majoré du taux de l’IRL. Cette hausse n’est plus possible dès lors qu’une révision de loyer est déjà intervenue au cours des 12 mois précédant la conclusion du nouveau bail : le loyer sera égal à celui appliqué au précédent locataire.
Dans certains des cas, le bailleur peut toutefois revoir son loyer à la hausse notamment lors :
Depuis la conclusion du dernier contrat de location, le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes portant sur un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Dans ce cas, il peut exiger une hausse du loyer annuel de 15% maximum du coût réel des travaux, toutes taxes comprises.
Si un logement a été sous-évalué lors de ses précédents contrats de location, son loyer peut être réévalué et fixé sans que la hausse de ce dernier n’excède la moitié de la différence entre le loyer moyen des loyers du voisinage et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location.
Les charges récupérables sont des sommes accessoires au loyer principal qui sont dues par le locataire sur présentation de justificatifs en contrepartie :
Il ressort l’obligation de fixer le montant des charges sur une base réelle, celle de séparer clairement le loyer principal et les charges, c’est-à-dire d’individualiser les deux postes.
Le bailleur est tenu de remettre un logement décent ne laissant apparaître aucun risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des locataires. Le logement doit obligatoirement posséder :
Le bailleur doit délivrer le logement en « bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ».
Un logement en bon état signifie un logement délivré en état d’habitabilité immédiate et décente sans que le locataire soit dans l’obligation d’effectuer des réparations dans le logement.
Le bailleur a l’obligation d’informer son locataire de l’état, de la situation ou encore des équipements du logement loué.
Elle doit obligatoirement être indiquée dans le contrat de location. Les erreurs ou les indications erronées peuvent être sanctionnées. Lorsque la surface habitable est inférieure à plus de 5% de la surface indiquée sur le contrat de location, le locataire est en droit de demander une diminution de son loyer, proportionnellement à l’écart constaté.
Un diagnostic immobilier est un contrôle technique réalisé par un professionnel agréé destiné à informer le locataire sur les risques éventuels de certains éléments ou équipements.
Lors de la signature du contrat de location pour un bail à usage d’habitation principale, le propriétaire d’un logement loué nu ou meublé doit fournir au locataire un dossier de diagnostic technique comprenant obligatoirement :
L’ESRIS est obligatoire et doit être annexé au bail de location si le logement se situe dans une zone couverte par :
Pour l’obtention de l’ESRIS, la loi n’impose pas l’intervention d’un professionnel. Ce dernier peut être établi directement par le propriétaire sur un formulaire type, publié par l’arrêté du 18 décembre 2017, intitulé « État des servitudes risque et d’informations sur les sols » que vous retrouverez sur le site internet www.georisques.gouv.fr.
Le propriétaire doit assurer au locataire la jouissance paisible du logement loué. Il doit garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, en dehors des défauts qui auraient été mentionnés dans l’état des lieux et qui auraient fait l’objet d’une clause prévoyant l’imputation sur le loyer des travaux effectués par le locataire.
Contrairement aux locaux libres, il n’est en aucun cas possible de s’exonérer de cette garantie. En conséquence, les clauses d’un bail exonérant le bailleur de son obligation de garantie sont interdites.
Le propriétaire doit procéder à toutes les réparations, autres, que les réparations locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. Le bailleur refusant de procéder aux réparations normalement à sa charge, engage sa responsabilité.
Lors d’une mise en location, le propriétaire bailleur doit garantir la décence de son logement. Il est donc en charge de nombreuses réparations et améliorations à effectuer pour que le bien immobilier loué respecte les critères de confort et de sécurité spécifiés par la loi. Il ne doit pas répondre de l’entretien courant du logement qui est à la charge du le locataire, cependant il doit prendre en charge, de sa propre initiative ou suite à la demande du locataire, l'ensemble des travaux qui visent à réparer des dégâts occasionnés par la vétusté naturelle (état d’usage) du bien loué. Le propriétaire doit également veiller aux normes d’un logement décent fixées et encadrées par la loi et effectuer si besoin des travaux en conséquence.
Le décret n°87-712 du 26 août 1987 fixe la « liste ayant le caractère de charges locatives ».
