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Location maison / appartement sur
Thionville, Metz, Sarreguemines, Nancy

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BIENS IMMOBILIERS EN LOCATION


La LOCATION D’UN BIEN IMMOBILIER


Choisir son logement en location requiert de nombreuses formalités. Il est important de connaitre les étapes d’une location immobilière mais également de connaitre vos droits et vos obligations pour une totale sérénité entre vous et le bailleur pendant toute la durée de votre bail.

Proprio Access vous accompagne tout au long de votre processus de location. Nous sommes à l’écoute de vos attentes et besoins pour sélectionner des biens en accord avec vos critères de recherche.

LES ÉTAPES D’UNE LOCATION IMMOBILIÈRE


De la constitution du dossier de demande de logement locatif à l’état des lieux d’entrée, toutes les étapes d’une location méritent d’être connues. Nous vous apportons les informations indispensables pour mener à bien votre projet de location immobilière.
Location immobilière Moselle et Luxembourg - Le choix du type de logement
Location immobilière Moselle et Luxembourg - Connaître vos objectifs
Location immobilière Moselle et Luxembourg - Déterminez votre budget
Location immobilière Moselle et Luxembourg - Recherchez votre bien immobilier
Location immobilière Moselle et Luxembourg - Positionnez-vous
Location immobilière Moselle et Luxembourg - Vérification du financement
Location immobilière Moselle et Luxembourg - Le choix du type de logement
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Location immobilière - Le choix du type de logement

Lors de vos recherche locatives, il est primordial de définir vos critères de recherches en fonction de vos besoins et de vos attentes pour vous diriger vers la bonne location. Il existe différents types de baux pouvant convenir à votre situation. Pour vous aider dans votre choix, nous vous présentons chaque contrat de location : sa durée, ses particularités, son régime juridique.

Location immobilière - La recherche votre logement

Pendant les visites, vous devez vous renseigner sur un certain nombre d’informations importantes, en particulier celles concernant les charges locatives. En effet, il est important de connaître ce qu’elles comprennent, comme par exemple le chauffage, l’eau ou l’électricité, afin de définir les frais supplémentaires se rajoutant à votre budget mensuel.

Étudiez l’aménagement intérieur ainsi que les ouvertures sur l’extérieur. Renseignez-vous sur l’environnement, le voisinage. Soyez vigilent quant à l’état général du logement ainsi que les communs. Prenez en considération autant d'éléments qui pourront impacter votre quotidien si vous optez pour ce logement.

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Location immobilière - La recherche votre logement

Pendant les visites, vous devez vous renseigner sur un certain nombre d’informations importantes, en particulier celles concernant les charges locatives. En effet, il est important de connaître ce qu’elles comprennent, comme par exemple le chauffage, l’eau ou l’électricité, afin de définir les frais supplémentaires se rajoutant à votre budget mensuel.

Étudiez l’aménagement intérieur ainsi que les ouvertures sur l’extérieur. Renseignez-vous sur l’environnement, le voisinage. Soyez vigilent quant à l’état général du logement ainsi que les communs. Prenez en considération autant d'éléments qui pourront impacter votre quotidien si vous optez pour ce logement.

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Location immobilière - La constitution de votre candidature

Un dossier de location complet et soigné vous différenciera des autres candidats à la location. Lors de vos visites, munissez-vous des pièces justificatives demandées et prenez soin de remplir minutieusement votre demande de logement.

Pour un candidat salarié, les pièces justificatives suivantes vous seront demandées :

  • Pièce d’identité délivrée par l’administration française
  • 3 derniers bulletins de salaire
  • Dernier avis annuel d’imposition
  • Contrat de travail
  • Attestation d’allocations familiales (le cas échéant)

Gérant, dirigeant de société, commerçant, artisan, profession libéral, retraité, retrouvez vos pièces justificatives ici

Location immobilière - La complétude du contrat de location

Votre dossier a été retenu pour la location d’un logement, il ne reste plus qu'à formaliser l'accord par la signature du contrat de location. Ce contrat précise les différentes clauses entre propriétaire et locataire. En cas de conflits, il sert de rappel car il y figure les droits, mais aussi les obligations de chaque parti.

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Location immobilière - La complétude du contrat de location

Votre dossier a été retenu pour la location d’un logement, il ne reste plus qu'à formaliser l'accord par la signature du contrat de location. Ce contrat précise les différentes clauses entre propriétaire et locataire. En cas de conflits, il sert de rappel car il y figure les droits, mais aussi les obligations de chaque parti.

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Location immobilière - La souscription de l’assurance habitation

L’assurance habitation n’est obligatoire que pour les baux à usage d’habitation principale ou mixte, et ce, même si elle reste fortement conseillée pour les autres. Si cela est le cas, vous êtes dans l’obligation de fournir à votre propriétaire une attestation d’habitation le jour de la remise des clés, au plus tard. Vous pouvez vous retourner vers votre banque ou un organisme spécialisé. Le propriétaire ne peut obliger le locataire à prendre une assurance auprès d’une compagnie choisie.

Location immobilière - Le dépôt de garantie

Si le bail le prévoit, le dépôt de garantie est une somme que vous devez verser au propriétaire lors de la signature du bail et de la remise des clés. Le montant du dépôt de garantie est destiné à couvrir les dégradations ou à répondre de l’exécution de vos obligations locatives, c’est-à-dire des sommes dont vous êtes redevable en vertu du bail. Le dépôt de garantie ne peut excéder 2 mois de loyer pour un contrat de location meublé, 1 mois pour une location vide.

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Location immobilière - Le dépôt de garantie

Si le bail le prévoit, le dépôt de garantie est une somme que vous devez verser au propriétaire lors de la signature du bail et de la remise des clés. Le montant du dépôt de garantie est destiné à couvrir les dégradations ou à répondre de l’exécution de vos obligations locatives, c’est-à-dire des sommes dont vous êtes redevable en vertu du bail. Le dépôt de garantie ne peut excéder 2 mois de loyer pour un contrat de location meublé, 1 mois pour une location vide.

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Location immobilière - La réalisation de l’état des lieux d’entrée

L’état des lieux d’entrée représente la prise d’effet du contrat de location. L’état des lieux doit être rédigé de manière précise et détaillée, c’est un acte pouvant s’avérer fastidieux mais essentiel. Soyez vigilent à chaque détail lors du tour du logement avec le propriétaire, pour que par la suite ce dernier ne puisse vous imputer une dégradation dont vous n’êtes pas responsable.

LES ACTES DE GESTION RELATIFS À LA LOCATION


Le contrat de location


Le contrat de location, dit bail de location, est un contrat de louage de bien immobilier à durée déterminée. C’est une convention par laquelle, le bailleur et le preneur, s’engage réciproquement, l’un à mettre un logement à disposition du second, et l’autre à s’acquitter d’une somme appelée loyer. Ce contrat recense les droits et les obligations du locataire et du propriétaire.

En effet, le bail doit contenir obligatoirement :

Les informations sur les partis :

  • Nom et domicile du propriétaire
  • Nom et siège social du gestionnaire
  • Noms du ou des locataires
  • Date de prise d’effet du bail
  • Durée du bail

Les informations sur le logement concerné :

  • Destination du logement
  • Surface habitable du logement
  • Descriptif du logement
  • Nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier bail

contrat de location

Les informations liées au loyer :

  • Montant du loyer et ses modalités ainsi que ses règles de révision éventuelle
  • Modalités de paiement des charges
  • Montant du dépôt de garantie

Les informations liées aux frais d’agence si le propriétaire fait appel à un professionnel :

  • Règles relatives au partage des frais
  • Montants des plafonds de facturation applicable au locataire

Pour un bail à usage d’habitation principale, la durée du contrat est de 3 ans renouvelable. Cette durée diffère en fonction de la destination du logement. Pour retrouver toutes les informations liées aux différents types de baux, cliquez ici.

L’état des lieux d’entrée et de sortie


L’état des lieux est un document qui précise l’état du local d’habitation au moment de la remise ou de la restitution des clés. C’est la comparaison des constats d’entrée et de sortie qui vous permettra, en qualité de bailleur, de déduire le montant des réparations du dépôt de garantie, et prouver, en qualité du locataire, que les dégradations ne sont pas dues à votre fait.

Pour être valable, l’état des lieux doit être établi contradictoirement entre les partis, propriétaire ou leur mandataire et locataire qui doivent, par conséquent, être présents. Afin de prouver que le preneur et le bailleur approuvent les éléments mentionnés dans l’état des lieux, ce dernier doit également être signé par les deux partis.

L’état des lieux doit aussi porter sur les meubles ou équipements mentionnés au contrat de location. Il doit permettre la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux. Concernant l’électroménager, vous disposez de 10 jours pour déclarer tout dysfonctionnement à compter de la date de signature de l’état des lieux, et 1 mois à compter du premier mois de chauffe, généralement à partir de mi-octobre, pour déclarer d’éventuels problèmes de chauffage.

etat des lieux entree sortie

L’état des lieux doit être remis à chaque parti, soit en main propre pour une version papier, soit par voie dématérialisée au moment de la signature.

L’inventaire


inventaire

Pour un contrat de location meublé, il est obligatoire d’y annexer un inventaire du mobilier afin de prouver que le logement respecte l’ameublement minimal. L’article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi ALUR, a rendu cet inventaire obligatoire pour toute signature d’un contrat de location meublé.

À savoir que le propriétaire peut se mettre davantage à l’abri lors d’une requalification en y ajoutant d’autres meubles à cette liste. Toutefois, s’il ajoute des meubles en oubliant de fournir ceux qui y figurent dans cette liste, il s’expose à une requalification de la location en location vide.

Au niveau de la loi, une location meublée doit être composée au minimum des éléments suivants :

  • Une literie comprenant couette ou couverture ; par exemple, un simple matelas, sans sommier et sans draps, ne constituera pas une literie susceptible de permettre au propriétaire de bénéficier du statut de location meublée ;
  • Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ; autrement dit, il faut que le logement soit pourvu de volets ou de stores électriques afin que le sommeil du locataire ne soit pas perturbé par les lumières extérieures ;
  • Des plaques de cuisson ; il peut s’agir de plaques vitrocéramiques ou à induction. L’installation doit être sécurisée afin qu’il n’existe pas de risque d’incendie ou d’explosion en cas d’utilisation normale des plaques par le locataire ;
  • Un four ou four à micro-ondes ; autrement dit, il faut que le logement dispose d’un système de cuisson rapide ;
  • Un réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
  • La vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  • Des ustensiles de cuisine ; cette catégorie de meubles est assez vague mais il est admis qu’il doit s’agir du minimum pour réaliser des plats simples. Par exemple, une casserole, une poêle, une spatule, un saladier et une passoire ;
  • Une table et des sièges ; il faut que le logement contienne le minimum vital pour que le locataire puisse prendre ses repas convenablement assis ;
  • Des étagères de rangement ;
  • Des luminaires, que ce soit des plafonniers, des lampes de sol ou de table ;
  • Du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

L’acte de cautionnement, Garantie des Loyers Impayés, ou VISALE


Le 'cautionnement' est une sûreté personnelle par laquelle une personne nommée 'la caution' s'engage à l'égard d'une troisième dite 'le bénéficiaire du cautionnement' à payer la dette du débiteur principal dite 'la personne cautionnée', pour le cas où cette dernière faillirait à ses engagements.

Limitée au bien affecté en garantie, cette sureté n'ouvre, au tiers qui la constitue, ni le bénéfice de discussion, ni le bénéfice de division. Pour les personnes jugées trop fragiles financièrement de pouvoir louer un logement, l’acte de cautionnement constitue une garantie forte pour le propriétaire de percevoir les loyers. La caution doit avoir des revenus stables et suffisants pour régler le loyer en cas de problème. Il est généralement recommandé de trouver une caution à hauteur de trois fois le montant du loyer.

La Garantie des Loyers Impayés ou plus connue sous l’abréviation GLI, sécurise les revenus du propriétaire bailleur et le garantit contre les risques locatifs : loyers et charges impayés, détériorations immobilières, frais de contentieux. Le bailleur ne peut exiger un acte de cautionnement supplémentaire s’il a déjà souscrit une garantie des loyers impayés.

acte de cautionnement

Pour un salarié précaire ou pour des personnes ayant moins de 30 ans, un nouveau dispositif de sécurisation des loyers impayés existe depuis le 20 janvier 2016, Visa pour le Logement et l'Emploi. Pour le propriétaire bailleur, VISALE est une garantie des loyers impayés financée et gérée par Action Logement. Elle est totalement gratuite pour le bailleur et pour le locataire.

LES DROITS ET OBLIGATIONS DU LOCATAIRE PENDANT LE BAIL


Les obligations et les droits du locataire sont définies
par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Le paiement du loyer et des charges récupérables

Le règlement du loyer fait partie des obligations du locataire, cependant le bailleur ne peut inclure une clause dans le contrat de location imposant un moyen de règlement. Si un prélèvement automatique a été mis en place lors de la signature du contrat, le locataire est en droit d’y mettre fin et de choisir un nouveau moyen de paiement.

Le loyer peut être payé d’avance, à terme échu, mensuellement ou trimestriellement. Si le locataire souhaite régler son loyer mensuellement, le propriétaire ne peut s’y opposer. Le loyer est dû jusqu’à la remise effective des clés lors du départ du locataire, et ceci même, si ce dernier à quitter les lieux avant la fin de son préavis.

Au cours du bail, le locataire se doit de payer intégralement son loyer. Il ne peut cesser ce paiement uniquement qu’à la condition que les manquements du bailleur rendent impossible l’usage du logement. Une gêne importante, ou encore un défaut de fonctionnement d’un des équipements du logement ne sont pas des motifs valables pour la cessation du versement du loyer. :

La réclamation des quittances

Le locataire peut réclamer gratuitement au bailleur une quittance contre le paiement du loyer. Cette quittance de loyer indique le détail des sommes versées en distinguant le loyer et les charges.

La réclamation des quittances

Le locataire peut réclamer gratuitement au bailleur une quittance contre le paiement du loyer. Cette quittance de loyer indique le détail des sommes versées en distinguant le loyer et les charges.

L’usage paisible des locaux

Le locataire a l’obligation d’user paisiblement des locaux loués en respectant la destination qui leur a été donnée par le bail. Le ou les locataires ne doivent pas être auteur d’un comportement susceptible de causer des troubles excessifs aux autres occupants de l’immeuble. Il est dorénavant possible pour le bailleur d’inclure une clause résolutoire permettant de mettre fin au bail en cas de non-respect.

La responsabilité des dégradations et des pertes

Le locataire a l’obligation de répondre des dégradations qui surviennent pendant toute la durée du contrat de location. Sa responsabilité est toutefois écartée s’il apporte la preuve que les dégradations sont dues par force majeure, par faute du bailleur ou par manquement de ses obligations. Le locataire ne peut être tenu responsable de la vétusté du logement.

La responsabilité des dégradations et des pertes

Le locataire a l’obligation de répondre des dégradations qui surviennent pendant toute la durée du contrat de location. Sa responsabilité est toutefois écartée s’il apporte la preuve que les dégradations sont dues par force majeure, par faute du bailleur ou par manquement de ses obligations. Le locataire ne peut être tenu responsable de la vétusté du logement.

L’entretien courant du logement

L’entretien courant du logement et des équipements mentionnés dans le contrat de location fait partie des obligations du locataire. Il doit également prendre en charge les menues réparations et l’ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, des malfaçons, des vices de construction ou par cause de force majeure.

Le locataire ne peut s’opposer à la réalisation de travaux d’amélioration des parties communes ou privatives, les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien périodique des locaux loués, ainsi que les travaux visant l’amélioration de la performance énergétique.

Lors des travaux visant une intervention supérieure à plus de 21 jours, le locataire peut exiger la diminution du loyer à proportion du temps et de la partie du logement dont il aura été privé.